Эксперты объяснили, почему в Москве выгоднее снимать квартиру, а не покупать

Специалисты напоминают, что от недвижимости можно получить два вида дохода
06 ноября 2013, 09:52
1603
Сберегать деньги в недвижимости - спорная идея и особенно рискованная в сегодняшней Москве, пишет «Коммерсант-Деньги». Но, несмотря на то что цены на жилье в столице явно завышены, люди продолжают впрягаться в «ипотечное ярмо».

Эксперты напоминают, что от недвижимости можно получить два вида дохода. Первый - это квазификсированный доход от сдачи в аренду. Либо это деньги, получаемые арендодателем от съемщика, либо это деньги, которые собственник, проживающий в своей квартире, экономит на том, что не арендует.

Рентная доходность недвижимости в Москве, по данным irn.ru, сейчас составляет 5% в год в рублях, или, по расчетам Global Property Guide Research - 3,8% в долларах (ниже всего в Монако - 1,9%, больше всего в Молдове - 10%). Грубо говоря, квартиру стоимостью 10 миллионов рублей в Москве можно сдать за 45 тысяч рублей в месяц минус расходы, связанные со статусом собственника квартиры. Эксперты отмечают, что такой рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам.

Поэтому остается второй тип дохода, который можно получить от недвижимости, - рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры. Однако цены рискованного актива волатильны - доказано массой примеров «пузырей» на рынке недвижимости.

«Локальный рынок жилой недвижимости в значительной степени носит спекулятивный характер, - замечает аналитик инвестиционного холдинга «Финнам» Александр Лебедев. - Одним из ключевых драйверов роста и формирования перегретой ценовой конъюнктуры остается во многом искусственный дефицит предложения».

Как узнать, будет ли дорожать жилье

Экономисты знают несколько инструментов, с помощью которых можно оценить, завышены цены или, наоборот, занижены. Простейший - отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, однозначно лучше покупать, чем арендовать. Если выше 15, недвижимость переоценена, рентный доход низок, и рассчитывать на рост стоимости опасно. Аренда в таких условиях выгоднее.

Если P/R выше 25, недвижимость неоправданно дорога, высока вероятность того, что это «пузырь», который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равно - 22, то есть довольно близко к этому уровню. Рассчитывать при такой высокой оценке на дальнейший рост цен крайне рискованно.

Другой метод оценки - отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Так, согласно тому же Шиллеру, равновесным считается уровень 2,5 годового дохода домохозяйства.

В Москве P/I очень высок - 22. В Лондоне, Париже, Токио, P/I тоже высокий, но не настолько - 15. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде - около 10. В Нью-Йорке - 9. Москва - один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).

Рассчитывать при таких высоких коэффициентах на дальнейший рост цен опять же рискованно. Дохода от роста цены можно и не получить. Рентный же доход низок и проигрывает депозитам. Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита.

Ипотека выгодна при первоначальном взносе выше 70%

Если, даже имея полную сумму стоимости квартиры, выгоднее снимать, чем покупать, то в случае с ипотекой проигрыш будет не только депозитам и инфляции, но и в номинальном выражении. Безубыточность в номинальном выражении достигается только при большом первоначальном взносе - выше 70% стоимости квартиры. В случае первоначального взноса ниже 70% - убыток. И впоследствии он может быть компенсирован только ростом стоимости квартиры.

Опрошенные «Деньгами» риелторы подтверждают стагнацию цен на московскую недвижимость. Они советуют покупать недвижимость на ранних этапах постройки. Но в этом случае, как известно, покупатель принимает на себя большие риски: примерно каждая десятая новостройка сдается с просрочкой более чем на полгода, а это потери в процентах годовых. Кроме того, нет гарантий против банкротства застройщика, то есть инвестор рискует вовсе потерять вложенные средства, предупреждают эксперты.

Источник: NEWSru.com
Если хотите оставлять комментарии, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь пожалуйста!

Ваш комментарий

:) :( ;) :D :oops: :blum: blush :cry: :{} :kiss: 8) :o :| :evil: flood :no: :russia: :sarcasm: :wall: :crazy:
Защита от автоматических сообщений
 
День учителя в ОКЦ
Автор ИА "Порт Амур"
10591
Концерт оркестра "Балалайки"
Автор ИА "Порт Амур"
2152
Творческий вечер Евгения Дятлова
Автор ИА "Порт Амур"
2256
ВИДЕО ЛИДЕР
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Продам ВАЗ 2002 г.в. на запчасти
Цена 15 тыс. рублей руб.
куплю микроавтобус
Цена 100000 руб.
СРОЧНЫЙ ВЫКУП АВТО
Цена 115000 руб.
Кино и сцена
ТВ программа
Есть пути, которые не отыщешь на картах. Есть цели, которые укажет только любовь. «Одиссея» — самый масштабный приключенческий проект современного французского кино. История героя, открывшего человечеству «второй космос». Его экспедиции вдохновили миллионы. Его главное путешествие осталось тайной.

Первопроходец. Мечтатель. Бунтарь. Легендарный Жак-Ив Кусто: его корабль, его открытия, его настоящая Одиссея.
1942 год. Во время опасной миссии в Северной Африке разведчик Макс встречает участницу сопротивления Марианну. Их чувствам суждено подвергнуться тысяче испытаний, главным из которых станет испытание правдой…
29 декабря в 13:00 в ОКЦ покажут детскую музыкальную сказку "Щелкунчик".  
10 декабря в ОКЦ выступит студия танца "Траффик" с программой "Взрослые и дети". Начало в 19:00.
В ОКЦ для детей и их родителей пройдет новогодняя сказка "Двенадцать месяцев".  
Концерты оркестра Amur Jazz Band накануне Нового года – это уже традиция. Волшебный вихрь музыки, завораживающие голоса солистов, остроумные шутки ведущего, магические переливы сладкозвучных музыкальных инструментов просто созданы для того, чтобы подарить нам новогоднее настроение, погрузить в зимнюю сказку.