Эксперты объяснили, почему в Москве выгоднее снимать квартиру, а не покупать

Специалисты напоминают, что от недвижимости можно получить два вида дохода
06 ноября 2013, 09:52
1636
Сберегать деньги в недвижимости - спорная идея и особенно рискованная в сегодняшней Москве, пишет «Коммерсант-Деньги». Но, несмотря на то что цены на жилье в столице явно завышены, люди продолжают впрягаться в «ипотечное ярмо».

Эксперты напоминают, что от недвижимости можно получить два вида дохода. Первый - это квазификсированный доход от сдачи в аренду. Либо это деньги, получаемые арендодателем от съемщика, либо это деньги, которые собственник, проживающий в своей квартире, экономит на том, что не арендует.

Рентная доходность недвижимости в Москве, по данным irn.ru, сейчас составляет 5% в год в рублях, или, по расчетам Global Property Guide Research - 3,8% в долларах (ниже всего в Монако - 1,9%, больше всего в Молдове - 10%). Грубо говоря, квартиру стоимостью 10 миллионов рублей в Москве можно сдать за 45 тысяч рублей в месяц минус расходы, связанные со статусом собственника квартиры. Эксперты отмечают, что такой рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам.

Поэтому остается второй тип дохода, который можно получить от недвижимости, - рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры. Однако цены рискованного актива волатильны - доказано массой примеров «пузырей» на рынке недвижимости.

«Локальный рынок жилой недвижимости в значительной степени носит спекулятивный характер, - замечает аналитик инвестиционного холдинга «Финнам» Александр Лебедев. - Одним из ключевых драйверов роста и формирования перегретой ценовой конъюнктуры остается во многом искусственный дефицит предложения».

Как узнать, будет ли дорожать жилье

Экономисты знают несколько инструментов, с помощью которых можно оценить, завышены цены или, наоборот, занижены. Простейший - отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, однозначно лучше покупать, чем арендовать. Если выше 15, недвижимость переоценена, рентный доход низок, и рассчитывать на рост стоимости опасно. Аренда в таких условиях выгоднее.

Если P/R выше 25, недвижимость неоправданно дорога, высока вероятность того, что это «пузырь», который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равно - 22, то есть довольно близко к этому уровню. Рассчитывать при такой высокой оценке на дальнейший рост цен крайне рискованно.

Другой метод оценки - отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Так, согласно тому же Шиллеру, равновесным считается уровень 2,5 годового дохода домохозяйства.

В Москве P/I очень высок - 22. В Лондоне, Париже, Токио, P/I тоже высокий, но не настолько - 15. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде - около 10. В Нью-Йорке - 9. Москва - один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).

Рассчитывать при таких высоких коэффициентах на дальнейший рост цен опять же рискованно. Дохода от роста цены можно и не получить. Рентный же доход низок и проигрывает депозитам. Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита.

Ипотека выгодна при первоначальном взносе выше 70%

Если, даже имея полную сумму стоимости квартиры, выгоднее снимать, чем покупать, то в случае с ипотекой проигрыш будет не только депозитам и инфляции, но и в номинальном выражении. Безубыточность в номинальном выражении достигается только при большом первоначальном взносе - выше 70% стоимости квартиры. В случае первоначального взноса ниже 70% - убыток. И впоследствии он может быть компенсирован только ростом стоимости квартиры.

Опрошенные «Деньгами» риелторы подтверждают стагнацию цен на московскую недвижимость. Они советуют покупать недвижимость на ранних этапах постройки. Но в этом случае, как известно, покупатель принимает на себя большие риски: примерно каждая десятая новостройка сдается с просрочкой более чем на полгода, а это потери в процентах годовых. Кроме того, нет гарантий против банкротства застройщика, то есть инвестор рискует вовсе потерять вложенные средства, предупреждают эксперты.

Источник: NEWSru.com
Если хотите оставлять комментарии, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь пожалуйста!

Ваш комментарий

:) :( ;) :D :oops: :blum: blush :cry: :{} :kiss: 8) :o :| :evil: flood :no: :russia: :sarcasm: :wall: :crazy:
Защита от автоматических сообщений
 
Little Big выступили в GrandArenaOstrova
Автор ИА "Порт Амур"
6789
День учителя в ОКЦ
Автор ИА "Порт Амур"
12548
Концерт оркестра "Балалайки"
Автор ИА "Порт Амур"
2627
ВИДЕО ЛИДЕР
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
MelvinClark
Цена договорная
ksushaSeelo
Цена договорная
Продажа УАЗ Буханка
Цена 724 990 руб. руб.
Продажа Renault Duster
Цена 1 126 900 руб. руб.
Продам Toyota RAV4
Цена 1 800 000 руб. руб.
Кино и сцена
ТВ программа
Это история любви старлетки, которая между прослушиваниями подает кофе состоявшимся кинозвездам, и фанатичного джазового музыканта, вынужденного подрабатывать в заштатных барах. Но пришедший к влюбленным успех начинает подтачивать их отношения.
Сюжет пьесы можно пересказать двумя фразами: «Любовная лодка разбилась о быт» и «Семья — как Пизанская башня: падает, падает и никак не упадет». Бурное и внезапно возникшее выяснение отношений супругов длится около двух часов – как раз на такое время была объявлена задержка рейса авиалайнера в Рим...

А дальше – всё возможно, даже семейное счастье.
Группа Би-2 подготовила и представила публике новую концертную программу, получившую название Best of.

На выступлениях Best of звучат все главные песни или greatest hits из всех выпущенных Би-2 альбомов — от ранних пластинок до последних на данный момент студийных изданий #16плюс. Сет-лист концертов состоит из более чем 20 композиций — причем, некоторые из песен музыканты не исполняли со сцены уже более 10 лет!

Помимо музыкальной составляющей концертов Best of зрителей ждут и новая сценография, и световое шоу, подготовленное Би-2 специально для этой программы, а также неизменно мощный рок-н-ролльный «живой» звук, которым славятся все выступления Би-2!