10 мифов о налогах в недвижимости

Налогообложение – тема непростая, запутаться в ней проще простого, тем более, что законодательство в этой сфере часто меняется и дополняется. Эксперты компании «Налогия.ру» специально для читателей «Недвижимости Mail.Ru» составили список из десяти распространенных заблуждений, касающихся налогов при покупке и продаже недвижимости.

Миф 1: Если владеть недвижимостью более трёх лет, никакие налоги платить не нужно

Это справедливо только отчасти. Часто путают два разных налога - налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и налог на имущество. Есть три ситуации, к которым могут относиться применение этих налогов: продажа недвижимости (НДФЛ), покупка недвижимости (НДФЛ), владение недвижимостью (налог на имущество). Срок в 3 года относится к продаже недвижимости. С 1 января 2016 года он составит уже не 3, а 5 лет (за отдельными исключениями). Ставка НДФЛ - 13%, а ставки налога на имущество различаются в каждом субъекте федерации.

Миф 2: Если я продал квартиру, но в том же году купил другую за ту же сумму, налог платить не нужно

С точки зрения налогов - это две независимые друг от друга сделки. При продаже налог платить не нужно, если:  

-  вы владели квартирой 3 года и более (декларация не нужна). Для недвижимости, которая приобретается (именно приобретается, а не продается), начиная с 1 января 2016 года, правила меняются - срок составляет 5 лет (а не 3 года). То есть, сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3-х). 
- вы продали квартиру за 1 миллион или дешевле (нужна декаларация),
- вы купили квартиру дороже, а потом продали дешевле, или же продали ровно за ту же сумму (декларация не нужна).

Миф 3: Государство обязано выплатить вычет каждому, кто покупает квартиру

Имущественный налоговый вычет, на который получает право налогоплательщик при покупке недвижимости, и получаемый на его основе возврат - это именно возврат уже уплаченного ранее налога. Поэтому, если у плательщика в предыдущие 3 года не было доходов, с которых удерживался и уплачивался налог на доходы физических лиц, возвращать ему нечего. Это может относиться к неработающему пенсионеру, женщине в декрете и другим категориям покупателей. Но такие люди смогут воспользоваться своим правом в будущем. Если человек стал получать доходы и уплачивать с них НДФЛ, он может использовать право на вычет от сделки, которая произошла ранее. Это право не имеет срока давности, то есть сделка могла состояться десятью годами ранее.

Миф 4: Вернуть налог можно только в случае, если квартира куплена в последние 3 года

Срок в 3 года относится не к дате покупки, а к периоду, за который можно возвращать налоги. Для получения имущественного налогового вычета дата операции с недвижимостью не важна, право на вычет не имеет «срока давности», но важен период, когда человек платил налоги, которые собирается возвращать. Если покупка произошла в 2010 году, а декларацию с заявлением на возврат покупатель подаёт в 2016 году, то вернуть налоги он может только за 2013, 2014 и 2015 годы (если в эти году, конечно, за него был уплачен НДФЛ).

Миф 5: Государство выплачивает сумму налогового вычета

Государство может выплатить не сумму вычета, а сумму возврата. Вычет - это сумма, которая вычитается из той суммы, с которой государство берёт налоги (то есть вычет - это сумма, не облагаемая налогом). Возврат - это сумма, которую налогоплательщик фактически получает от государства «живыми деньгами» на свой счёт. Сумма возврата - это 13% от суммы вычета. Например, если сумма вычета - 2 миллиона рублей, то сумма возврата - 260 тысяч рублей. Именно эту сумму и можно получить на счёт.

Миф 6: Если берёшь ипотеку, сумму долга тоже можно включить в вычет

В сумму имущественного налогового вычета можно включить только проценты по ипотеке. «Тело кредита» на сумму вычета никак не влияет. 

Миф 7: Если при продаже указать меньшую сумму, можно будет заплатить меньше налогов

Указание в договоре недостоверной суммы незаконно, опасно для покупателя и часто бесполезно для продавца. Покупателю сложнее будет защитить свои права, если в дальнейшем возникли разногласия с продавцом. Продавец же столкнётся с тем, что налоги всё равно придётся платить с суммы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости - по оценке на 1 января года, в котором продается недвижимость (если же сумма сделки больше 70% - то налог платится с суммы сделки). Поэтому в интересах и покупателя, и продавца указывать в договоре реальную цену сделки.

Миф 8: Вернуть налоги можно только один раз в жизни

Если право на вычет наступило после 1 января 2014 года, а до этого вычет покупатель не получал, то применяются так называемые «новые правила» - вычет можно получать более одного раза. Но в любом случае действует лимит в 2 млн. рублей на все объекты. Поэтому на практике право на вычет обычно всё равно исчерпывается за один раз. Однако, если квартир после начала 2014 года было куплено две, и одна стоит, к примеру, 1 миллион, а другая - полтора, всё равно можно получить вычет по обеим -  но не на 2,5 млн, а на 2 млн. рублей. 

Миф 9: По одной квартире вернуть налоги может только один человек

По новым правилам, действующим с 1 января 2014 года, лимит вычета определяется не на объект жилья (например, квартиру), а на человека (покупателя, который получает вычет). Если супруги купили квартиру, то они вдвоём могут получить вычет. Если квартирой в долевой собственности владеет кто-то ещё, кто получал доходы, право вычета возникает и у этого человека. 

Миф 10: Получение вычета - сложная процедура

На самом деле, каждый год миллионы россиян получают имущественные налоговые вычеты. За неполный 2015 год число претендующих на вычет составило 2,9 миллиона человек. Поэтому получение вычета - довольно стандартная ситуация, о которой хорошо знают налоговые инспекторы, они сталкиваются ней практически ежедневно. Кроме того, в интернете существуют различные сервисы самостоятельного заполнения деклараций.

Фото: aif.ru
Источник: Недвижимость@mail.ru