
Индивидуальное жилищное строительство
На вопросы отвечает юрист Игорь Волобуев
15 мая 2025
С 1 марта 2025 года вступил в силу новый Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который был призван урегулировать отношения, связанные со строительством юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями индивидуальных жилых домов, посредством использования типовой проектной документации и домокомплектов.
Как полагают эксперты, нормы этого закона позитивно скажутся на дальнейшем развитии индивидуального жилищного строительства в Амурской области и сделают его более привлекательным.
Направление повышения привлекательности ИЖС, в качестве основного, декларируется в Концепции развития жилищного строительства на период 2021-2030 годов, которая была утверждена Постановлением правительства Амурской области от 07.07.2021 № 454.
При этом, для реального наполнения термина «привлекательность» соответствующими темпами и цифрами роста, областное правительство предусмотрело целый комплекс мер, включая вопросы газификации, льготных ипотечных программ, а также крупных инфраструктурных и инвестиционных проектов.
Однако, не смотря на предпринимаемые усилия, не все вопросы индивидуального строительства имеют четкую регламентацию. Имеющимися пробелами законодательства зачастую пользуются не самые добросовестные застройщики.
Онлайн-конференция продлится до 1 июня. Задать вопрос можно, заполнив форму ниже или направив на электронную почту редакции reklama@portamur.ru.

Игорь Волобуев
Правовой центр «Волобуев & Партнеры»
г. Благовещенск, ул. Зейская, 156/2, офис 103
тел: 8-914-538-58-58
Лидия Семина
ООО «Первое экспертное бюро»
г. Благовещенск, ул. Ломоносова, 223
тел: 8-963-800-03-11
Материал подготовлен в рамках проекта «Правовые горизонты Амура» при поддержке гранта Губернатора Амурской области.
Реклама. Рекламодатель Волобуев Игорь Анатольевич, ИНН 280109047003.
erid: 2VfnxvYCyma
Как полагают эксперты, нормы этого закона позитивно скажутся на дальнейшем развитии индивидуального жилищного строительства в Амурской области и сделают его более привлекательным.
Направление повышения привлекательности ИЖС, в качестве основного, декларируется в Концепции развития жилищного строительства на период 2021-2030 годов, которая была утверждена Постановлением правительства Амурской области от 07.07.2021 № 454.
При этом, для реального наполнения термина «привлекательность» соответствующими темпами и цифрами роста, областное правительство предусмотрело целый комплекс мер, включая вопросы газификации, льготных ипотечных программ, а также крупных инфраструктурных и инвестиционных проектов.
Однако, не смотря на предпринимаемые усилия, не все вопросы индивидуального строительства имеют четкую регламентацию. Имеющимися пробелами законодательства зачастую пользуются не самые добросовестные застройщики.
- Что делать если вам продали дом, который зимой промерзает насквозь и трещит по швам, а расходы за потребляемую электроэнергию бьют немыслимые рекорды?
- Куда бежать и к кому обращаться?
- Кто обязан устранять строительные недостатки?
- Можно ли вернуть проблемный дом продавцу?
- Как и на какой стадии отказаться от договора подряда, если стройка затянулась?
Онлайн-конференция продлится до 1 июня. Задать вопрос можно, заполнив форму ниже или направив на электронную почту редакции reklama@portamur.ru.

Игорь Волобуев
Правовой центр «Волобуев & Партнеры»
г. Благовещенск, ул. Зейская, 156/2, офис 103
тел: 8-914-538-58-58

Лидия Семина
ООО «Первое экспертное бюро»
г. Благовещенск, ул. Ломоносова, 223
тел: 8-963-800-03-11
Материал подготовлен в рамках проекта «Правовые горизонты Амура» при поддержке гранта Губернатора Амурской области.
Реклама. Рекламодатель Волобуев Игорь Анатольевич, ИНН 280109047003.
erid: 2VfnxvYCyma
Алина Семенченко спрашивает:
Можно ли строиться на подтопляемых участках? Какие мероприятия необходимы?
Ответ
Отвечает Лидия Семина
Не всегда, но в большинстве случаев — можно. Сейчас технологии позволяют провести мероприятия по отводу дождевых вод даже при отсутствии вблизи канавы. Но надо понимать, что это существенное удорожание строительства. Отсыпка, дренажная система. И в случаях, когда стоимость этих мероприятий существенно влияет на стоимость, решение остается только за вами. Когда этого делать нельзя: рядом река и не планируется строительство дамбы и другие мероприятия, а подтопления уже были.
Не всегда, но в большинстве случаев — можно. Сейчас технологии позволяют провести мероприятия по отводу дождевых вод даже при отсутствии вблизи канавы. Но надо понимать, что это существенное удорожание строительства. Отсыпка, дренажная система. И в случаях, когда стоимость этих мероприятий существенно влияет на стоимость, решение остается только за вами. Когда этого делать нельзя: рядом река и не планируется строительство дамбы и другие мероприятия, а подтопления уже были.
Сергей Третьяк спрашивает:
Как можно себя обезопасить на стадии заключения договора с малоизвестной строительной компанией или частником, которые предлагают более привлекательные низкие цены на услуги строительства дома по сравнению с другими?
Ответ
Отвечает Игорь Волобуев:
В последние несколько лет участились обращения к нам за юридическим сопровождением пострадавших обладателей бракованных домов. В процессе изучения представленной нам документации создается впечатление изначальной ориентированности некоторых застройщиков с низкой социальной ответственностью на недобросовестное поведение. При этом, арсенал используемых приемов неизменно остается прежним.
Не является новшеством негативная тенденция на уклонение небольших и особенно начинающих строительных образований от заключения договоров строительного подряда с заказчиками, с целью скрыться и избежать в последующем гражданско-правовой ответственности.
Даже встречаются случаи, когда особенно доверчивым гражданам вместо договоров выдают некие письменные обязательства построить дом, с текстом в три строчки. И эти гарантийные записочки, составленные на коленке от руки, не содержат каких-либо формальных признаков договора. Очень часто мы сталкиваемся с такими нарушениями, когда заказчики передают подрядчикам внушительные суммы наличных денежных средств по распискам. Тогда как подрядчики имеют регистрацию в статусе предпринимателя и обязаны при расчетах использовать контрольно-кассовую технику. Такие предприниматели должны понимать, что они действуют в обход закона с противоправной целью, так как уклоняются от выплаты налогов, что при соответствующей сумме причиненного ущерба уже можно квалифицировать как преступление в соответствии со ст.199 УК РФ.
В подобных ситуациях, перед тем, как передавать незнакомому застройщику внушительную сумму своих кровно заработанных, будет не лишним обратиться за советом или консультацией к специалистам, которые помогут в составлении договора, проектной документации и сметы, а также возьмут на себя последующий контроль за качеством строительных работ. Это особенно важно, если дом вы строите для своей семьи за счет ипотечных средств и капитальный ремонт по устранению строительных недостатков в ближайшее время в своем семейном бюджете не планируете.
В последние несколько лет участились обращения к нам за юридическим сопровождением пострадавших обладателей бракованных домов. В процессе изучения представленной нам документации создается впечатление изначальной ориентированности некоторых застройщиков с низкой социальной ответственностью на недобросовестное поведение. При этом, арсенал используемых приемов неизменно остается прежним.
Не является новшеством негативная тенденция на уклонение небольших и особенно начинающих строительных образований от заключения договоров строительного подряда с заказчиками, с целью скрыться и избежать в последующем гражданско-правовой ответственности.
Даже встречаются случаи, когда особенно доверчивым гражданам вместо договоров выдают некие письменные обязательства построить дом, с текстом в три строчки. И эти гарантийные записочки, составленные на коленке от руки, не содержат каких-либо формальных признаков договора. Очень часто мы сталкиваемся с такими нарушениями, когда заказчики передают подрядчикам внушительные суммы наличных денежных средств по распискам. Тогда как подрядчики имеют регистрацию в статусе предпринимателя и обязаны при расчетах использовать контрольно-кассовую технику. Такие предприниматели должны понимать, что они действуют в обход закона с противоправной целью, так как уклоняются от выплаты налогов, что при соответствующей сумме причиненного ущерба уже можно квалифицировать как преступление в соответствии со ст.199 УК РФ.
В подобных ситуациях, перед тем, как передавать незнакомому застройщику внушительную сумму своих кровно заработанных, будет не лишним обратиться за советом или консультацией к специалистам, которые помогут в составлении договора, проектной документации и сметы, а также возьмут на себя последующий контроль за качеством строительных работ. Это особенно важно, если дом вы строите для своей семьи за счет ипотечных средств и капитальный ремонт по устранению строительных недостатков в ближайшее время в своем семейном бюджете не планируете.
Владимир спрашивает:
Нужен ли проект дома при строительстве? Можно ли построить дом без геологии и топосъемки?
Ответ
Отвечает Лидия Семина:
Нужен не только проект, но и смета к нему, где указана стоимость работ, стоимость материалов. Это существенно облегчает проведение обследования в случае спора с заказчиком. Без геологии строить не стоит: от типа грунтов зависит выбор фундамента, необходимость замены грунта и дополнительных мероприятий по отведению грунтовых вод.
Нужен не только проект, но и смета к нему, где указана стоимость работ, стоимость материалов. Это существенно облегчает проведение обследования в случае спора с заказчиком. Без геологии строить не стоит: от типа грунтов зависит выбор фундамента, необходимость замены грунта и дополнительных мероприятий по отведению грунтовых вод.
Ангелина спрашивает:
В прошлом году я купила дом в Чигирях, но жить там не могу. Особенно зимой там очень холодно, не смотря на то, что котел включаем на полную мощность, такое ощущение, что отапливаем улицу. Могу ли я расторгнуть договор и вернуть этот дом продавцу?
Ответ
Отвечает Игорь Волобуев:
Да, такой вариант не исключен, но лишь при условии, что вы докажите признаки существенности (неустранимости) строительных недостатков переданного вам дома.
Согласно ч.2 ст.475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Кроме оплаченной при покупке дома суммы, вы можете потребовать возмещения всех своих убытков, связанных с расторжением договора в соответствии со ст.15 ГК РФ.
Согласно ч.2 ст.15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
К убыткам вы можете отнести свои расходы, связанные с оплатой процентов по кредитному договору, разницу рыночной стоимости дома на момент его приобретения и на дату вынесения судебного решения, расходы на аренду жилья, расходы на неотъемлемые улучшения дома.
Все эти расходы вам будет вынужден выплатить недобросовестный продавец по судебному решению.
Да, такой вариант не исключен, но лишь при условии, что вы докажите признаки существенности (неустранимости) строительных недостатков переданного вам дома.
Согласно ч.2 ст.475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Кроме оплаченной при покупке дома суммы, вы можете потребовать возмещения всех своих убытков, связанных с расторжением договора в соответствии со ст.15 ГК РФ.
Согласно ч.2 ст.15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
К убыткам вы можете отнести свои расходы, связанные с оплатой процентов по кредитному договору, разницу рыночной стоимости дома на момент его приобретения и на дату вынесения судебного решения, расходы на аренду жилья, расходы на неотъемлемые улучшения дома.
Все эти расходы вам будет вынужден выплатить недобросовестный продавец по судебному решению.
Иван Николаевич Семченко спрашивает:
Как определить является ли дефект критичным? Бывают ли трещины нормой?
Ответ
Отвечает Лидия Семина:
Даже эксперт, при наличии оборудования, видя проектную документацию и результаты геологии, не всегда сразу может ответить на этот вопрос. В случае «свежего» дефекта, например, только что появившейся трещины, назначаются наблюдения. Иногда устанавливаются маячки. Да, трещины могут не представлять угрозы, не раскрываться.
Даже эксперт, при наличии оборудования, видя проектную документацию и результаты геологии, не всегда сразу может ответить на этот вопрос. В случае «свежего» дефекта, например, только что появившейся трещины, назначаются наблюдения. Иногда устанавливаются маячки. Да, трещины могут не представлять угрозы, не раскрываться.
Леонид спрашивает:
Добрый день. Есть решение суда, которое вступило в законную силу, в котором указано о разделе недвижимого имущества, прекращении прав общей долевой собственности собственности на жилой дом — удовлетворить. Разделить жилой дом на два обособленных объекта недвижимости. Каждому указано какую площадь выделить в собственность, с указанием квадратных метров. Написали заявление, приложили решение суда, и почтой отправили в росреестр, который отказал, в исполнении решения суда. Как быть? Спасибо.
Ответ
Отвечает Игорь Волобуев:
Здравствуйте, Леонид! Необходимо внимательно разобраться по какой причине вам отказали, в мотивированном ответе должно содержаться обоснование нарушений с вашей стороны. Эти нарушения необходимо устранить и повторно сдать документы. Если вы считаете, что органами Росреестра принято незаконное решение, то есть иной способ по обжалованию незаконности действий должностных лиц, предусмотренный КАС РФ.
Здравствуйте, Леонид! Необходимо внимательно разобраться по какой причине вам отказали, в мотивированном ответе должно содержаться обоснование нарушений с вашей стороны. Эти нарушения необходимо устранить и повторно сдать документы. Если вы считаете, что органами Росреестра принято незаконное решение, то есть иной способ по обжалованию незаконности действий должностных лиц, предусмотренный КАС РФ.
Лев Примаков спрашивает:
Надо ли обрабатывать стропила и обрешетку противопожарными средствами? На что обратить внимание?
Ответ
Отвечает Лидия Семина:
Этот вопрос лучше сразу обсудить с застройщиком и выделить как важный. Часто застройщики на нем экономят, прописывая в общих чертах, не конкретизируя. А у вас не будет больше такого шанса, доступ будет затруднен. Лучше сразу обсудить чем и как будет обрабатываться древесина, изучить цены и отзывы, спектр действия. Есть простые дешевые растворы — действуют они год, а есть качественная огнебиозащита, которая десятилетие будет «работать».
Этот вопрос лучше сразу обсудить с застройщиком и выделить как важный. Часто застройщики на нем экономят, прописывая в общих чертах, не конкретизируя. А у вас не будет больше такого шанса, доступ будет затруднен. Лучше сразу обсудить чем и как будет обрабатываться древесина, изучить цены и отзывы, спектр действия. Есть простые дешевые растворы — действуют они год, а есть качественная огнебиозащита, которая десятилетие будет «работать».
Сергей Иванович спрашивает:
Почему дом обследуют полностью, когда просто трещина в фундаменте? Мне нужен только фундамент и причины появления трещин.
Ответ
Отвечает Лидия Семина:
Причин появления трещин несущих конструкций, фундаментов множество. От нагрузки сверху, до неуплотненных грунтов, использования некачественных материалов. Плюс сама трещина может повлиять на дом в целом. Поэтому назначается комплексное обследование с привлечением лабораторных методов. Это дорого, зато надежно и действенно. От поверхностных и частичных обследований мы ушли много лет назад: это пустая трата времени и денег.
Причин появления трещин несущих конструкций, фундаментов множество. От нагрузки сверху, до неуплотненных грунтов, использования некачественных материалов. Плюс сама трещина может повлиять на дом в целом. Поэтому назначается комплексное обследование с привлечением лабораторных методов. Это дорого, зато надежно и действенно. От поверхностных и частичных обследований мы ушли много лет назад: это пустая трата времени и денег.
Вход в личный кабинет
Справляемся с весенней хандрой
«Важно больше обращать внимание на себя, на свои чувства, потребности, желания»
Если не хочется разбирать елку
«Наряжая новогоднюю ель, человек вновь начинает ощущать своего внутреннего Ребенка»
Время отказа от курения
«Встречайте Новый год с ясным сознанием, чистыми легкими и сильным сердцем!»
Зима — сезон борьбы с пигментацией
«Ряд заболеваний может приводить к ее появлению даже с SPF-защитой»
Нашли ошибку? Ctrl+Enter