Долевое строительство – проблемы и перспективы развития

Долевое строительство – проблемы и перспективы развития

На вопросы отвечает юрист Игорь Волобуев
11 января 2023

К специфическим особенностям развития строительной сферы в минувшем году можно смело отнести беспрецедентное санкционное давление недружественных нам государств. Стремительное бегство иностранных компаний, разрушение всех сложившихся за долгие годы сотрудничества логистических цепочек поставок побудили наше правительство не только на принятие защитных мер поддержки строительной отрасли в целом, но и вынудили к выработке не самых популярных ограничений в виде моратория в реализации части законных прав участников долевого строительства, чем не преминули воспользоваться далеко не самые добросовестные компании.

Крайне нестандартные вызовы для нашей экономики потребовали принятия крайне нестандартных и не самых популярных мер от нашего правительства.

  •   надежно ли вкладываться в долевое строительство?

  •   что делать при просрочке сдачи объекта?

  •   куда обращаться, если квартиру передали с недостатками?

  •   каковы тенденции рынка недвижимости?

На эти и другие вопросы ответит юрист Игорь Волобуев. Онлайн-конференция с экспертом продлится до 26 января.

Задать вопрос можно здесь или прислать его на электронный адрес news@portamur.ru. Он появится на сайте после проверки модератором.

Адрес Правового центра «Волобуев & Партнеры»: 675000, г.Благовещенск, ул.Зейская, 156/2, офис 103, т.89145-38-58-58 prav_portal@mail.ru www.Волобуев28.РФ

На правах рекламы

Егор спрашивает:
Мы приняли квартиру по акту без замечаний, но через 3 месяца они стали обнаруживаться. Что нам делать и к кому обращаться?
Ответ
В случае выявления скрытых недостатков, которые не могли быть определены на момент приемки квартиры, необходимо обратиться с письменной претензией к застройщику. Как предусмотрено ч.5 ст.7 ФЗ-214, гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет. 
В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с недостатками, в течении гарантийного срока необходимо обратиться к застройщику с требованиями:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
         Эти требования можно предъявлять застройщику в том случае, если выявленные недостатки не являются существенными и их можно устранить.
         В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Ирина Петровна спрашивает:
Мы являемся участниками долевого строительства. Застройщик на полгода задержал сдачу нам квартиры. Обратились в суд за неустойкой, нам более чем в 2 раза ее снизили, деньги до сих пор не получили. Почему так происходит и почему суды так существенно снижают неустойку?
Ответ
  Для многих участников долевого строительства этот вопрос является наиболее актуальным, так как ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено взыскание неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого  строительства.
Не смотря на указанную норму, судебная практика складывается с учетом специфики, предусмотренной мораторием. Так, в период с 29.03.2022 года до 30.06.2023 года включительно не начисляются пени за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства. Если требование было предъявлено до 29.03.2022 года, застройщику предоставляется отсрочка выплат до 30.06.2023 года. При этом, согласно Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, для расчета берется ключевая ставка ЦБ РФ не выше 9,5 %.
В отношении недостатков строительства, законодатель также ввел определенные преференции в отношении застройщика. Раннее дольщик имел право по своему выбору сразу же потребовать соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения недостатков. Теперь этой привилегии участник долевого строительства лишен. Сейчас, при выявлении несущественных недостатков, дольщик имеет право вначале потребовать их устранения и лишь после того, как застройщик в 60-дневный календарный срок их не устранит, уже требовать стоимость устранения недостатков.
Но хочу подчеркнуть, что мораторий - это крайняя мера, действующая лишь на определенный период времени. Аналогичная ситуация у нас была два года назад, в период пандемии КОВИДа. Тогда государство также вводило мораторий и временно ограничивало применение штрафных санкций по отношению к застройщикам.
Женя спрашивает:
Здравствуйте! У меня сложная ситуация: из-за плохой кредитной истории оформила ипотечный займ на свою квартиру на брата. Все годы исправно платила сама, есть чеки. Месяц назад у брата умерла жена, теперь ее взрослые дети от первого брака претендуют на мое жильё, якобы оно было нажито их матерью в браке. Что можно в этой ситуации сделать? Очень не хочется остаться без квартиры.
Ответ
Если остались чеки, подтверждающие внесение именно вами денежных средств по ипотеке, вы можете взыскать их с наследников на основании ст.1102 ГК РФ (неосновательное обогащение), а также проценты на эту сумму по ст.1107 ГК РФ, либо в судебном порядке признавать свое право на эту квартиру.
Евгения спрашивает:
Как шло развитие рынка долевого строительства в прошлом году?
Ответ
На развитие рынка долевого строительства в прошлом году существенное влияние оказало начало Специальной военной операции на Украине. Мы столкнулись с уходом иностранных компаний, в одночасье были разрушением логистические цепочки  поставок стройматериалов, спецтехники, рабочей силы, которые формировались на рынке более 30 лет.  
Такой форс-мажор побудил наше правительство на принятие беспрецедентных мер поддержки строительной отрасли.
К таким экстраординарным мерам можно отнести вынужденное введение моратория на реализацию части прав участников долевого строительства.
Согласно ряда принятых постановлений правительства РФ в период с 29.03.2022 года по 30.06.2023 года включительно не начисляются пени за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства. Застройщику предоставляется отсрочка по выплатам ранее взысканных судебными решениями неустоек до 30.06.2023 года.
В отношении недостатков строительства законодатель ввел определенные преференции в отношении застройщиков. Теперь при выявлении несущественных недостатков дольщик имеет лишь право требовать их устранения в 60-дневный срок.    
Если застройщик их не устранит, потребовать соразмерного уменьшения цены договора, эквивалентной стоимости устранения недостатков.
Крайне нестандартные вызовы для нашей экономики потребовали принятия крайне нестандартных и не самых популярных, но эффективных мер от нашего правительства
Виктор спрашивает:
Можно ли ждать снижение цен за квадрат в новостройках Благовещенска?
Какие советы могли бы вы дать потенциальным покупателям новостроек?
Почему плохо развита инфраструктура в новых потенциальных жилых кварталах?
Тот же пример микрорайон Европейский,там же нет не одного нормального продуктового магазина в пешей доступности
Ответ
Соотношение спроса и предложения в самой ближайшей перспективе будет формировать ценовую политику на рынке недвижимости.
Уже в этом году к реализации масштабного инвестпроекта «Дальневосточный квартал» приступит ООО «Специализированный застройщик «ПИК Благовещенск». Это дочерняя структура крупнейшей в России девелоперской столичной компании «ПИК».
К 2036 году в микрорайоне Северный на территории площадью 91,2 гектара будет построено минимум 334 тысячи квадратных метров. Доступность стоимости квадратного метра планируется обеспечить и за счет объемов строительства и, в том числе, за счет реализации программы «Дальневосточной ипотеки» с процентными ставками 2% и ниже.
На вторичном рынке жилья наметилась некая тенденция снижения стоимости. Если в полную силу заработает новый застройщик ПИК, то мы можем стать свидетелями стабилизации и на рынке новостроек.
Потенциальным покупателем новостроек хотелось бы порекомендовать перед приобретением тщательно мониторить информацию, которая есть в открытом доступе и советоваться со специалистами.  
Недостаточное развитие инфраструктуры в новых жилых кварталах отчасти можно объяснить «точечной» застройкой, которая не позволяла в полной мере обеспечить все социальные нужды новоселов.
Новая программа «Дальневосточный квартал», направленая на комплексную застройку призвана устранить эту проблему.
В отношении проблем в микрорайоне «Европейский», они в первую очередь связаны с
банкротством застройщика ООО «СК «Городок», что сделало невозможным реализовать программу этой территории застройки в полном объеме.
Виктор спрашивает:
Каких местных застройщиков вы бы смогли порекомендовать?
Ответ
В последние 15 лет плотно участвую в судебных процессах по вопросам строительных недостатков, причем как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, и не только нашего региона. Даже смело могу обозначить, и в случае необходимости подтвердить документально географию – от Калининграда до Сахалина. С 2010 по 2015 годы возглавлял юридические отделы двух местных строительных компаний, опосредованно знакомился с некоторыми процессами застройки в Москве, С-Петербурге, Стамбуле и ОАЭ. Поэтому, с некоторой степенью достоверности могу утверждать, что знаком с этим видом бизнеса даже изнутри. Я вам привел эту информацию не для красного словца, а лишь в подтверждении уровня своей компетенции. Исходя из полученного эмпирического опыта, отвечу честно и откровенно – у любой, даже самой технологичной и передовой строительной фирмы есть свои внутренние проблемы, связанные с качеством строительства.  Но одни компании их решают цивилизованно и оперативно, а другие, к сожалению, иногда позволяют себе опускаться до уровня применения методов средневековой инквизиции. Поэтому не могу вам порекомендовать в Благовещенске конкретного застройщика, у которого было бы все идеально. Я лично таких пока не встречал.
Анна спрашивает:
На сегодня кто самый добросовестный застройщик Благовещенска, без отрицательны моментов
Ответ
Одному из самых цитируемых менеджеров и мастеру политических интриг прошлого, Макиавелли, принадлежит знаменитейшее высказывание: «Короля играет свита».
На протяжении рада лет в судебных процессах часто приходится сталкиваться (хотел сказать со свитой) с представителями застройщика «АНК». Их ответственное отношение к возникающим проблемным вопросам, стремление вникнуть и своевременно все разрешить, на мой взгляд, как раз и является тем маркером, который позволяет проникнуться доверием к этой компании в целом. Примерно на тех же принципах основана работа и в сплоченной команде «Амурстрой».
Просьба мое субъективное мнение не воспринимать в качестве рекламы, т.к. недостатки есть у всех.
Юлия Кравцова спрашивает:
Добрый день! Подскажите кого можно отнести к недобросовестным застройщикам?
Приобрели квартиру у застройщика СУПЕРСТРОЙ, всегда считали ее надёжной компанией, в итоге столкнулись с рядом проблем, обращались и в прокуратуру и в жил инспекцию, застройщик бездействует
В доме промерзает торцевая стена, появилась плесень ..
Ответ
Согласно ч.1.1. ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, существует Единый реестр проблемных объектов. В него включаются застройщики, которые нарушают сроки сдачи объекта на срок более 6 месяцев, либо застройщик находится в стадии банкротства. Ведение иных реестров недобросовестных застройщиков, допускающих строительный брак, законодательством не предусмотрено.
В упомянутой вами ситуации, если промерзает торцевая стена и появилась плесень, можно предположить, что ООО «Суперстрой» на этапе строительства было допущено отклонение от проектной документации, что и привело к негативным последствиям.
История взаимоотношений нашего правового центра с ООО «Суперстрой» началась еще в 2014 году и связана с многочисленными аналогичными обращениями, жалобами  собственников многоквартирного дома по ул.Политехническая, 1.
Вся документация (в том числе и строительно-технические и санитарно-эпидемиологические экспертизы) хранятся в нашем архиве и не являются секретными. Могу вас, а также представителей СМИ, в случае необходимости, с ними ознакомить.
Если застройщик уклоняется от устранения недостатков, а управляющая компания и жилищная инспекция безмолвствует, тогда необходимо обращаться в суд.
Татьяна Андреевна Скляр спрашивает:
Здравствуйте такой вопрос. С мужем купили 1 апреля 2022г квартиру в ипотеку от застройщика по адресу Европейская 9. В ходе эксплуатации были выявлены недостатки,но на сегодняшний день самым главным недостатком является на кухне стена ,которая холодная и мокрая образовываеться конденсат,а теперь и вовсе промерзла и пошла по стене плесень. Обращались в управляющую компанию Квартал 28 и к застройщику Миллениум 21 ,но в итоге ничего делать не хотят. Скажите пожалуйста, как нам быть в этой ситуации? Дом новый и на гарантии а уже такие проблемы.Дома влажность и дует холодным воздухом с вентиляции
Ответ
Для начала вам необходимо обратиться письменно в управляющую компанию с просьбой составить акт осмотра. Также в соответствии с ч.5 ст.18 Закона о защите прав потребителя, вы имеете право потребовать проведения строительно-технической экспертизы на предмет установления причин образования недостатков и определения способов их устранения. Если дом на гарантии, и недостатки возникли еще на этапе строительства, необходимо обратиться к застройщику. После соблюдения претензионного порядка спора, через месяц, смело обращайтесь с иском в суд.