Проблемы легализации самовольной постройки

Игорь Волобуев:

Самовольной постройкой, согласно ст. 222 ГК РФ, является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъясняется п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

• возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
• возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Игорь Волобуев:

По общему правилу земельный участок под объектом недвижимости не может принадлежать двум разным правообладателям.

В ч.5 ст.1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Характер этих прав определяется, в частности, тем, какими правами в отношении земельного участка обладал продавец.

Если продаваемое здание либо сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является продавец, к покупателю по общему правилу переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и необходимый для их использования (ст.273, п.2 ст.552 ГК РФ, п.4 ст.35 ЗК РФ). Так, в соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи:

• отчуждается часть здания или сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждается здание или сооружение, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 ЗК РФ);
• отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, если такой участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, не допускается.

Обращаю ваше внимание, что я попытался осветить  лишь теорию вопроса, т.к. в практической сфере иногда встречаются ребусы, которые невозможно уложить в рамки правового поля. Например, несколько лет назад, у меня был судебный процесс, в ходе которого выяснилось, что бывший собственник земельного участка под фитнес-центром размежевал его под строительство гаража (внутри этого здания) и умудрился продать его.

Игорь Волобуев:

Как разъясняет п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если решение суда о сносе самовольной постройки, или приведении ее в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки).

Исходя из разъяснения Пленума, вы можете в указанной ситуации в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи и взыскать с продавца денежные средства, внесенные по договору, а также все свои убытки, связанные с расторжением договора.

Игорь Волобуев:

Каждый судебный процесс индивидуален, но, как правило, они в подавляющем большинстве связаны с проведением сложных строительно-технических экспертиз. Проведение экспертизы, допрос эксперта, назначение повторной или дополнительной экспертизы могут затянуться на продолжительный период времени, в некоторых случаях, даже на годы.

Приведу пример из своей практики. Дело, в котором мы принимали участие на стороне истца, длилось ни много ни мало 6 лет, с 2017 года. И только 17 ноября 2023 года Амурский областной суд, после двух кассаций (дело № 33АП-4060/2023), пересмотрел свое решение и вынес окончательный вердикт: в сносе самовольной постройки дома отказал, но заставил ответчика устранить нарушения противопожарных норм. По делу были проведены 4 судебные экспертизы, которым суды различных инстанций давали далеко несовпадающие оценки.

Игорь Волобуев:

Здравствуйте! Для ответа на ваш вопрос необходимо изучить первичные документы, на которые вы ссылаетесь. Их можно получить по заявлению в архиве БГАЖЦ,  ул. Ленина, 42. После чего в судебном порядке с учетом сроков исковой давности признавать право собственности на гаражи.

Игорь Волобуев:

Здравствуйте! Я бы в вашей ситуации начал с установления собственника интересующего земельного участка, для чего можно воспользоваться публичной кадастровой картой и определить кадастровый номер и адрес участка. Далее необходимо получить выписку ЕГРН, из которой узнать данные владельца, а также информацию о возможных обременениях. Интересующие сведения можно получить от СНТ или органов местного самоуправления.

При установлении личности собственника можно оформить с ним договор купли-продажи, либо аренды.

Как вариант, на земельный участок можно признать в судебном порядке право собственности по приобретательной давности (владение на протяжении 15 лет), в силу ст.234 ГК РФ.

Игорь Волобуев:

В вопросе сохранения незаконной постройки я в первую очередь порекомендовал бы ознакомиться с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в котором в очень простой и доходчивой форме разъяснены все многогранные аспекты, связанные с сохранением самовольных построек.

В этом последнем пленуме нашел свое развитие концептуальный подход к сносу самовольной постройки как к мере ответственности, применяемой в крайних случаях, с одновременной направленностью на сохранение объектов, которые можно сохранить либо реконструировать, привести с соответствие с правилами и требованиями, за исключением случаев, когда их использование действительно опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство. Но само по себе отсутствие разрешения на строительство, как указал пленум, не может являться единственным основанием для сноса, если такой объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав иных лиц. Также одним из признаков самовольной постройки является нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Но суду следует оценить их существенность. Например, существенным нарушением является возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, включенные в Градостроительный кодекс (не более трех этажей с общей высотой не более 20 м).

Вместе с тем, с учетом конкретных обстоятельств дела, допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Одним из ключевых вопросов, затронутых пленумом, стало разъяснение о том, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями либо только требование о сносе, суд должен вынести на обсуждение сторон вопрос об устранимости допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил или нарушения ограничений, связанных с пользованием земельным участком.
При установлении такой возможности суд выносит решение, предусматривающее оба возможных способа — либо снос, либо приведении ее в соответствие с установленными требованиями, и указывает сроки их исполнения. Выбор способа исполнения решения суда определяется должником. В срок, установленный для сноса самовольной постройки, он обязан это сделать либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию постройки, а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов — уведомление о планируемой реконструкции.

В течение срока, установленного для приведения самовольной постройки, в соответствии с требованиями должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома — с уведомлением об окончании реконструкции.

Пленум также отметил, что вступившее в силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на нее независимо от фактического сноса. Это исключит возможные злоупотребления, когда объект может передаваться из рук в руки в целях неисполнения решения суда.