Эксперты объяснили, почему в Москве выгоднее снимать квартиру, а не покупать

Специалисты напоминают, что от недвижимости можно получить два вида дохода
06 ноября 2013, 09:52
1669
Сберегать деньги в недвижимости - спорная идея и особенно рискованная в сегодняшней Москве, пишет «Коммерсант-Деньги». Но, несмотря на то что цены на жилье в столице явно завышены, люди продолжают впрягаться в «ипотечное ярмо».

Эксперты напоминают, что от недвижимости можно получить два вида дохода. Первый - это квазификсированный доход от сдачи в аренду. Либо это деньги, получаемые арендодателем от съемщика, либо это деньги, которые собственник, проживающий в своей квартире, экономит на том, что не арендует.

Рентная доходность недвижимости в Москве, по данным irn.ru, сейчас составляет 5% в год в рублях, или, по расчетам Global Property Guide Research - 3,8% в долларах (ниже всего в Монако - 1,9%, больше всего в Молдове - 10%). Грубо говоря, квартиру стоимостью 10 миллионов рублей в Москве можно сдать за 45 тысяч рублей в месяц минус расходы, связанные со статусом собственника квартиры. Эксперты отмечают, что такой рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам.

Поэтому остается второй тип дохода, который можно получить от недвижимости, - рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры. Однако цены рискованного актива волатильны - доказано массой примеров «пузырей» на рынке недвижимости.

«Локальный рынок жилой недвижимости в значительной степени носит спекулятивный характер, - замечает аналитик инвестиционного холдинга «Финнам» Александр Лебедев. - Одним из ключевых драйверов роста и формирования перегретой ценовой конъюнктуры остается во многом искусственный дефицит предложения».

Как узнать, будет ли дорожать жилье

Экономисты знают несколько инструментов, с помощью которых можно оценить, завышены цены или, наоборот, занижены. Простейший - отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, однозначно лучше покупать, чем арендовать. Если выше 15, недвижимость переоценена, рентный доход низок, и рассчитывать на рост стоимости опасно. Аренда в таких условиях выгоднее.

Если P/R выше 25, недвижимость неоправданно дорога, высока вероятность того, что это «пузырь», который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равно - 22, то есть довольно близко к этому уровню. Рассчитывать при такой высокой оценке на дальнейший рост цен крайне рискованно.

Другой метод оценки - отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Так, согласно тому же Шиллеру, равновесным считается уровень 2,5 годового дохода домохозяйства.

В Москве P/I очень высок - 22. В Лондоне, Париже, Токио, P/I тоже высокий, но не настолько - 15. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде - около 10. В Нью-Йорке - 9. Москва - один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).

Рассчитывать при таких высоких коэффициентах на дальнейший рост цен опять же рискованно. Дохода от роста цены можно и не получить. Рентный же доход низок и проигрывает депозитам. Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита.

Ипотека выгодна при первоначальном взносе выше 70%

Если, даже имея полную сумму стоимости квартиры, выгоднее снимать, чем покупать, то в случае с ипотекой проигрыш будет не только депозитам и инфляции, но и в номинальном выражении. Безубыточность в номинальном выражении достигается только при большом первоначальном взносе - выше 70% стоимости квартиры. В случае первоначального взноса ниже 70% - убыток. И впоследствии он может быть компенсирован только ростом стоимости квартиры.

Опрошенные «Деньгами» риелторы подтверждают стагнацию цен на московскую недвижимость. Они советуют покупать недвижимость на ранних этапах постройки. Но в этом случае, как известно, покупатель принимает на себя большие риски: примерно каждая десятая новостройка сдается с просрочкой более чем на полгода, а это потери в процентах годовых. Кроме того, нет гарантий против банкротства застройщика, то есть инвестор рискует вовсе потерять вложенные средства, предупреждают эксперты.

Источник: NEWSru.com
Если хотите оставлять комментарии, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь пожалуйста!
В Благовещенске тушили иномарку
Автор ИА «Порт Амур»
262
Благовещенск засыпало снегом
Автор Телекомпания Город
515
Улицу Ленина залило из-за порыва
Автор Телекомпания Город
766
ВИДЕО ЛИДЕР
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Toyota HiLux Surf
Цена 666 000,0р руб.
Продажа Infiniti QX80
Цена 4 550 000 руб. руб.
Продажа УАЗ Буханка
Цена 720 000 руб. руб.
Кино и сцена
ТВ программа
Россия, 18 век. На краю Руси, в Карпатских горах, стоит Спасский монастырь, куда был сослан духовник императрицы Елизаветы монах Лавр. Какие тайны он унес с собой из столичного Петербурга, никто не ведал. Да и край, в который он был сослан, издревле считался неспокойным, о нем слагали легенды и рассказывали их только шепотом. Говорили мол, что в тех краях живет нечистая сила, оставшаяся там еще со времен набегов турецких…

Спустя годы за Лавром из Петербурга прибывает Андрей, крестник самой императрицы Елизаветы. В Карпатах Андрей сталкивается со странным, пугающим и необычным, что не в состоянии объяснить его рациональный разум. А еще он встречает настоящую любовь, ради которой вступает в схватку со сверхъестественным злом.
Великую стену воздвигли, чтобы оградить Поднебесную от любых угроз, но с таким врагом не сталкивались даже самые отважные ее защитники. Если вторжение не остановить — мир будет уничтожен.
Действия фильма разворачиваются с того момента, на котором закончилась предыдущая часть. После того как Вескер предал Элис в Вашингтоне, конец истории человечества стал еще ближе. Элис — последняя надежда на спасение мира. Она должна вернуться к точке отсчета, туда, где все и началось — город Раккун-Сити, где корпорация «Амбрелла» готовится к финальной атаке по тем, кому удалось выжить.

В гонке со временем Элис вооружится до зубов и объединится с друзьями и теми, кого не ожидала увидеть в роли своих союзников. Вместе они будут биться против армии мертвецов и новых чудовищных мутантов. Находясь под угрозой потери своих способностей и готовясь к неминуемой атаке корпорации, Элис столкнется с еще более трудными проблемами, а человечество тем временем будет находиться на грани гибели.
Пока Кристиан Грей борется со своими внутренними демонами, Анастейша Стил вынуждена противостоять гневу и зависти тех женщин, что были с Кристианом до нее.
Группа Би-2 подготовила и представила публике новую концертную программу, получившую название Best of.

На выступлениях Best of звучат все главные песни или greatest hits из всех выпущенных Би-2 альбомов — от ранних пластинок до последних на данный момент студийных изданий #16плюс. Сет-лист концертов состоит из более чем 20 композиций — причем, некоторые из песен музыканты не исполняли со сцены уже более 10 лет!

Помимо музыкальной составляющей концертов Best of зрителей ждут и новая сценография, и световое шоу, подготовленное Би-2 специально для этой программы, а также неизменно мощный рок-н-ролльный «живой» звук, которым славятся все выступления Би-2!