Цифры таковы: в сентябре банки отклонили 63% заявок на кредиты наличными, а в начале октября — более 80%. Объяснение тут простое - с 1 октября Банк России ограничил кредитование заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Теперь банкам можно выдавать кредиты тем, кто тратит на них большую часть дохода, только на 30% портфеля. Раньше лимитов не было.
В дополнение к этой информации Коммерсант написал материал о ипотеке в настоящий момент. Российские банки продолжают повышать ставки по собственным ипотечным программам. Средние ставки уже превысили 15% годовых, а в отдельных случаях достигают 18%. Аналитики прогнозируют очередное повышение ставки ЦБ РФ 27.10.23г. и соответственно увеличение ставок по вторичной ипотеке до 20%. Весьма показателен расчет переплаты по ипотечному кредиту. Так, при ставке 8% годовых переплата за двадцатилетний кредит с первоначальным взносом 20% составит 100%, тогда как при ставке 15% годовых уже 200%. Соответственно при 20% кредите «маржа на банковское пиво» вырастет еще больше. Так что всем потенциальным заемщикам надо очень хорошо подумать, прежде чем брать ипотечный кредит на вторичку по таким ставкам. Более того, расчет сделан на 20 летний кредит, а по факту сейчас средний срок кредитования составляет 26 лет. Это вынужденная мера заемщиков, поскольку они таким образом пытаются снижать ежемесячный платеж по кредиту. Так что переплата еще больше.
Еще одна важная информация от Коммерсанта в том, что Минфин предлагает очередное повышение лимита выдач по льготной ипотеке (ставка до 8% годовых) с 5 трлн до 6,04 трлн руб., по «семейной ипотеке» (ставка до 6% годовых) — с 3,4 трлн до 4,64 трлн руб.
Я уже несколько раз писал о том, что лимиты средств на реализацию льготных ипотек близки к окончанию. Это произошло в связи с сильно возросшим спросом, а также увеличением ключевой ставки ЦБ РФ. Напомню, что власти компенсируют банкам разницу между ценой кредита (допустим 8%) и ключевой ставкой (сейчас 13%), т.е. 5%. Раньше, при ключевой ставке 7,5% размер компенсации был «копеечный», а теперь при таком дисбалансе весь лимит «сгорит» очень быстро. Если его не повысить, то будет как в поговорке «электричество кончилось». Поэтому Минфин беспокоится об этом, но про одобрение на повышение я пока не слышал. Учитывая «незапланированные ранее» расходы наши бюджета сейчас и на следующий год нельзя быть убежденным в том, что лимиты точно повысят, а если повысят, то насколько.
Выводы:
Банки начали «сжимать» кредитование физлиц. Для кого-то из физлиц это будет большой проблемой, поскольку многие из них периодически перекредитовывались в банках, а значит сейчас у них этой возможности не будет. В итоге они будут выбирать между банкротством и перекредитованием в микрофинансовых организациях. Но второй вариант, вероятнее всего, все-таки выведет постепенно на первый, поскольку проценты у этих организаций по сравнению с банками существенно выше (часто на порядок и даже больше). Напомню, что банкротств физлиц в России уже прошло больше 1 млн и из них четверть только в этом году (точнее за 9 месяцев этого года).
Что касается ипотек, то выводы таковы – брать ипотеку на вторичку очень рискованная идея. Брать ипотеку на первичку нужно быстрее, если она вам очень нужна. Продавать вторичку нужно быстрее, поскольку, вероятнее всего, этот рынок «замрет» через месяц-два. Потом цены должны начать движение вниз. По первичке – пока есть повышенный спрос от ипотечников рынок будет держаться. Если льготные программы «встанут» из-за недостатка в лимитах, то этот рынок «обрушится». По дальневосточной ипотеке пока проблем слышно не было, но она тоже из категории льготной (это надо учитывать и интересоваться ситуацией). Поэтому первичный рынок Дальнего Востока пока будет иметь очевидный плюс. В целом, аналитики рынка недвижимости прогнозируют снижение ипотечного рынка России примерно на треть! Это весьма много...
