Налог при продаже недвижимости зависит от двух параметров – цена сделки, указанная в договоре, и кадастровая стоимость. ФНС проверяет, соответствует ли цена договора минимальному значению в 0,7 от кадастра или нет. Налоговая служба будет брать максимальное из этих значений. Отсюда становится неважным, указали вы допустим в договоре 1 млн и надеетесь, что эта сумма не будет облагаться налогом, ведь кадастровая стоимость квартир сейчас измеряется в миллионах и ФНС будет брать наибольшую из цифр. Поскольку все объекты подорожали по-разному (в сентябре я писал, что некоторые квартиры увеличились в стоимости до 3 раз!), то при совершении сделки сейчас продавцу необходимо проконтролировать размер кадастровой стоимости через получение «свежей» выписки. Справедливости ради стоит сказать, что средний размер увеличения кадастровой стоимости в эту переоценку в Приамурье составил около 20%, но есть случаи и до 3 раз! Если вы не проверите новую кадастровую стоимость, то рискуете в следующем году получить «письмо счастья» от ФНС с предложением заплатить налог, а размер налога весьма «не слабый» (13%). При средней стоимости квартиры от 7 млн налог часто «выскакивает» под «лимон».
Есть различные способы уменьшения налогообложения, но о них необходимо думать и реализовывать перед сделкой, а не после. Как правило, «отыграть» обратно уже или крайне сложно или вообще невозможно. Поэтому крайне осторожно подходите к вопросу налогообложения перед сделкой.
Немного о способах легального снижения налогообложения. Один из новых способов это уменьшение кадастровой стоимости через поиск ошибок при проведении оценки. Ранее действовавший порядок обжалования стоимости через рыночную стоимость в нашей области уже давно не работает. Новый способ срабатывает не всегда, но при предварительном анализе примененных при оценке коэффициентов можно понять, есть ли смысл оспаривать и уже после принимать решение о необходимости проведения такой работы. Ошибки могут быть разные (к примеру, материал стен весьма часто указан «не тот», а это очень сильно влияет на стоимость). Обычно при такой процедуре в суд обращаться не приходится и это существенно сокращает сроки, а также повышает вероятность положительного решения вопроса. Кроме этого способа есть еще и легальная оптимизация налогообложения. Большинство россиян не знает налогового законодательства, а ФНС сама обычно не раскрывает возможности для легальной экономии, поскольку у нее другие задачи. Поэтому грамотные специалисты в налогообложении сделок в некоторых случаях могут существенно снизить налогообложение, причем не «кривыми» а легальными способами. Про «занижение» уже надо забывать, поскольку такие действия чреваты и, вероятнее всего, ФНС в этом году станет более активно проверять обоснованность цен при сделках. К этому надо быть готовым.
Совет:
Перед сделкой обязательно проверьте новую кадастровую стоимость объекта! Рекомендую перед сделкой заниматься просчитыванием налогообложения. Во многих случаях возможно легально снизить сумму налога, но этим желательно заниматься заблаговременно. Иногда получается поправить ситуацию и после сделки, но это все-таки больше относится к «удаче», а она далеко не всегда приходит.
