Итак, после заседания ЦБ РФ от 28.04.23г. по ключевой ставке некоторые банки подняли ставки по ипотечным кредитам. Пока эти события зафиксированы в Московском кредитном банке, Совкомбанке и банке «Санкт-Петербург». Рост около 0,5%. Есть информация о том, что Газпромбанк и Росбанк планируют сделать тоже самое.
На этом заседании Эльвира Набиуллина сказала, что возможно дальнейшее повышение ключевой ставки, что они не справляются с инфляцией так, как должны были. Как правило, банки стараются идти на опережение, поскольку это их финансовые риски, и повышают ставки чуть заранее. Отсюда вывод: наверняка остальные игроки рынка тоже подтянут свои ставки.
Согласно имеющейся отчетности ЦБ за март российские банки одобрили ипотеку почти на 560 млрд руб. Обычно подобные по размерам показатели фиксируются в декабре, когда происходит сезонный максимальный рост выдач. При этом, по оценке Банка России, многие ипотечники сейчас тратят на обслуживание нескольких кредитов свыше 80% дохода. Таких заемщиков оказалось почти 45%. Это очень много и Центральный банк РФ вынужден реагировать, чтобы не «надуть пузырь». Закредитованность населения стала поводом для ужесточения регулирования. С 1 мая ЦБ обязал организации применять повышенные надбавки по ипотечным кредитам на новостройки в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки потенциального заемщика. Россияне все чаще берут ипотеку с максимально возможным сроком — доля кредитов, оформленных на 30 лет, достигла 40%. В ЦБ эту тенденцию назвали «экстремальной». По сравнению с аналогичным периодом 2021 года количество оформленной «длинной» ипотеки выросло в два раза. Причем чаще всего кредит берут люди в возрасте от 35 до 45 лет, что означает, что к моменту полного погашения обязательств перед банком заемщики достигнут пенсионного возраста.
Таким образом, Банк России указывает в настоящее время на то, что логично скорректировать цены на жилье, а также параметры ипотечной программы так, чтобы не подтягивать заемщиков к пограничным возможностям. Речь о тех ситуациях, когда доходы человека не позволяют брать кредит, но все-таки они натягиваются с использованием увеличенного срока или других механизмов (например, завышение цены). Это сигнал к тому, что и накопленные и предстоящие риски в этом сегменте достаточно серьезные. Соответственно будут ужесточаться программы ипотечного кредитования и пересматриваться взгляд на ценовую динамику на жилищном рынке.
В марте-апреле президент проанонсировал появление в ближайшем будущем льготных программ кредитования на вторичном рынке. Каковы будет условия пока непонятно, но Минстрой пообещал в июне запустить такие программы. Это должно быть интересно, поскольку сейчас средняя разница между ипотекой на новостройки и вторичку очень значительна (до 30%). К примеру, по дальневосточной ипотеке обычная ставка 2%, а средняя ставка по вторичке около 11%. Поскольку в нашем регионе работает несколько льготных ипотечных программ на новостройки (дальневосточная до 2%, президентская до 8%, сельская до 2,7% и семейная до 5%), то цены новостроек сильно «разогрелись» за 3 года (фактически по Благовещенску цена изменилась более чем в 2 раза и составляют в среднем около 150 тысяч за квадрат). Цены же на вторичку значительно ниже (в среднем около 100 тысяч за квадрат) из-за дороговизны ипотеки (в среднем около 11% годовых). Теперь путем появления льготных ипотечных программ на вторичку должен сработать мартовский «посыл» президента о «затоваривании» рынка новостроек. Напомню, что в Амурской области сдано в прошлом году почти 380 тысяч квадратов жилья при плане около 220. На этот год намечены примерно такие же цифры. Это рекорды которые перекрывают даже советское время. Кроме того, по итогам прошлого года значительно выросло ипотечное кредитования строительства индивидуального жилья. Увеличение выдач произошло в разы! Население активно начинает пользоваться таким кредитованием, поскольку теперь не обязательно заключать договор с профессиональным подрядчиком, т.к. можно строить дом своими руками. На строительство таким способом выдается до 6 млн рублей. По прогнозам банков эта система кредитования в этом году также даст увеличение в разы.
Выводы:
Учитывайте эти моменты в своих планах на жизнь. Анализируйте полученную информацию и применяйте ее в своем планировании улучшения жилищных условий.
