Долгое время в Правительстве РФ обсуждалась идея ужесточения «льготных» ипотек, поскольку за 3-4 года их действия средние цены на недвижимость выросли до 2,5 раз. Кроме того, существенно выросла разница между средними ценами на первичку и вторичку «благодаря» льготным ипотекам (по оценкам ЦБ РФ до 42% была зафиксирована разница осенью 2023 года, а 4 года тому назад разница составляла обычно до 10%). Такого рода дисбалансы не могли не озаботить ЦБ РФ. В течении всего 2023 года звучали «намеки» на необходимость наведения «порядка» в этой сфере. Осенью к этой риторике подключился Минфин России, поскольку расходы бюджета на субсидирование льготных ипотек существенно возросли в связи с ростом ключевой ставки с 7,5% до 16 (если коротко, то Минфин выплачивает банкам компенсацию за льготную ипотеку между ее ставкой и ключевой ставкой). До осени Минстрой РФ «сдерживал натиск» ЦБ РФ, но когда к нему подключился Минфин, Минстрой был вынужден «сдавать позиции». Эксперты рынка долго гадали, что же все-таки будет с «льготными» ипотеками (под таковыми подразумевались все виды льготных ипотек – Президентская, Дальневосточная, Семейная, Сельская и другие). И вот 15.12.23г. вышло постановление Правительства РФ, которое в большей мере коснулось только льготной Президентской ипотеки под 8%. Дальневосточная наоборот получила дополнительный бонус в виде увеличения лимита с 6 до 9 млн. Казалось-бы, нас дальневосточников, проблема льготных ипотек «обошла», однако думаю, что это не так.
Формально для дальневосточников действительно произведены улучшения в виде увеличения лимита. Это действительно уже требовалось, поскольку цены выросли более чем вдвое за 4 года. Однако большинство участников обсуждения проблем «льготных» ипотек забыли, что ЦБ РФ еще летом предусмотрел отдельные моменты во взаимоотношениях с подконтрольными ему банками, которые так или иначе повлияют на выдачу всех ипотек. Думаю, что писать подробно в материале нет смысла, поскольку детали взаимоотношений банков и ЦБ РФ вряд ли интересуют читателей. Суть же влияния ЦБ РФ на все ипотечные программы коротко такова: ЦБ РФ выдвигает некоторые требования к резервированию средств банками при ипотечном кредитовании. Условно, банку А надо держать в запасе 100 рублей при выдаче кредита на 200 рублей, если заемщик «не идеальный». Например, у заемщика уже есть кредит, или у него небольшая зарплата или еще какой-то «минус» есть. Вот эти самые 100 рублей резервируются банком по требованию ЦБ РФ «на всякий случай», если заемщик станет «плохим» (если будут проблемы с возвратом кредита). Так, вот с 01.10.23г. уже были повышены требования ЦБ РФ в части резервирования сумм «на всякий случай» и очередное повышение требований ЦБ РФ ко всем ипотечным банкам начнется с 01.01.24г. Большинство россиян наверняка понимает, что они «далеки от идеала» при кредитовании (у большинства уровень доходов «не тот», у многих уже есть кредиты, у кого – то просрочка появилась и т.д.). Насколько я информирован, ЦБ РФ не будет применять надбавки (требовать резервирования средств), если первый взнос не меньше 30% от стоимости жилья. Таким образом, вне зависимости от того, какой «льготной» ипотекой вы захотите воспользоваться для приобретения квартиры (Президентской, Дальневосточной или любой иной), фактически необходимо будет готовить первоначальный взнос на уровне 30% и уменьшать долговую нагрузку (если она у вас высокая). Иначе велик риск, что банк откажет вам в кредите, чтобы не создавать у себя дополнительные резервы.
Совет:
Понимаю, что с подобными советами я уже поднадоел за эти полгода, но ЦБ РФ всё ещё «закручивает гайки». Это надо понимать и просчитывать применительно к своей ситуации. Поэтому, если вы планируете брать ипотеку в ближайшие месяцы, советую поторопиться и сделать это до конца года (хотя-бы получите одобрение кредитования). Времени немного, но это рационально сделать сейчас.
